Het puntenstelsel huurwoning (Woningwaarderingsstelsel, WWS) bepaalt in 2025 precies hoeveel huur je in Nederland mag vragen of betalen. Sinds 1 januari 2025 is het verplicht voor verhuurders om de puntentelling bij elk huurcontract te voegen. Daarmee staat vast of een woning in de sociale huur, middenhuur of vrije sector valt, en wat de maximale kale huurprijs mag zijn.

In dit artikel lees je hoe het puntenstelsel in Nederland werkt, welke grenzen in 2025 gelden en krijg je een concreet rekenvoorbeeld.

Wat is het puntenstelsel (WWS) in 2025?

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) beoordeelt de kwaliteit van een woning aan de hand van punten. Punten worden toegekend voor:

  • Woonoppervlakte (m²)

  • Buitenruimte (balkon, tuin, dakterras)

  • Energielabel & duurzaamheid

  • Keuken- en badkamerkwaliteit

  • WOZ-waarde

  • Ligging van de woning (Amsterdam scoort vaak hoger door WOZ-waarden)

Het totaal aantal punten bepaalt de maximale kale huurprijs die verhuurders in 2025 mogen vragen, indien het aantal punten onder de liberalisatiegrens ligt.

Huurgrenzen & liberalisatiegrens 2025

Sinds 2025 gelden de volgende grenzen voor huurwoningen in Nederland:

Punten (WWS) Categorie Maximale kale huur (2025)
≤ 143 punten Sociale huur max. € 879,66
144 – 186 punten Middenhuur max. € 1.184,82
≥ 187 punten Vrije sector boven liberalisatiegrens

➡️De liberalisatiegrens voor 2025 ligt op € 1.184,82 kale huur.
👉 Belangrijk: zodra een woning in de vrije sector valt (dus 187 punten of meer), geldt er geen wettelijke maximumhuurprijs meer. De verhuurder mag dan zelf bepalen welke huur hij vraagt, afhankelijk van de markt.

Waarom sociale huur en middenhuur moeilijk te vinden zijn

  • Sociale huur: inkomensgebonden, met wachtlijsten die in steden als Amsterdam vaak 10 jaar of langer bedragen. Voor de meeste woningzoekenden geen haalbare optie op korte termijn.

  • Middenhuur: zeer beperkt aanbod en hoge vraag. Daardoor is er veel concurrentie en stellen verhuurders vaak strenge inkomenseisen (minimaal 3,5 tot 4 keer de huurprijs bruto).

👉 Daarom is de vrije sector in de praktijk de meest realistische optie. Bij TNG Real Estate vinden we vooral woningen in dit segment en helpen we klanten door middel van een zoekopdracht.

Rekenvoorbeeld puntenstelsel in Nederland

Voorbeeldwoning (Amsterdam-West):

  • 55 m² woonoppervlakte = ~110 punten

  • Balkon 5 m² = 2 punten

  • Energielabel B = 32 punten

  • Luxe keuken = 15 punten

  • Moderne badkamer = 12 punten

  • WOZ-waarde € 400.000 = 35 punten

Totaal: 206 punten

➡️ Kortom valt deze woning in de vrije sector, omdat het aantal punten boven de liberalisatiegrens uitkomt.

Veelgestelde vragen over het puntenstelsel 2025

Moet de puntentelling bij elk nieuw huurcontract?
Ja, sinds 1 januari 2025 is dit verplicht.

Hoeveel punten levert een energielabel op in 2025?
Bijvoorbeeld: Label A+ = 40 punten, label B = 32 punten, label G = 0 punten.

Gelden de regels ook voor tijdelijke verhuur in Nederland?
Ja, het puntenstelsel geldt ook bij tijdelijke contracten.